Den gældende Lokalplan 5-05 kan findes i original PDF: KLIK HÈR! (Åbner i nyt vindue)

Vallø Kommune, lokalplan 5-05

1. Indholdsfortegnelse

2 Signalement af sommerhusområdet

3 Samarbejde med grundejerforeninger

Lokalplan og deklarationer
Helårsbeboelser
Ulovlige byggerier
Ændringer af eksisterende sommerhuse
Denne lokalplan

4 Beskrivelse af lokalplanens indhold

Lokalplanområdet
Områdets opdeling
Områdets anvendelse
Områdets udseende
Bebyggelsens udseende

5 Overordnet planlægning

Kystnærhedszonen
Strandbeskyttelseslinien
Kystsikring
Badebroer

6 Kommuneplanlægning

7 Lokalplanens retsvirkninger

8 Lokalplanens bestemmelser

1. Lokalplanens formål
2. Lokalplanens område
3. Områdets anvendelse
4. Udstykning
5. Bebyggelsens omfang og placering
6. Bebyggelsens ydre fremtræden
7. Haver og fælles friarealer
8. Vejforhold
9. Lednings- og antenneanlæg
10. Vedtagelsespåtegning

Signalement af sommerhusområdet

Langs kysten ved Køge Bugt ligger cirka 1200 sommerhuse i et stort sammenhængende sommerhusområde. Området blev udstykket allerede i 1920-erne og l930-erne, og udstykningen fortsatte i 1960'erne.

I dag består området af nye og gamle sommerhuse, der er meget forskellige i størrelse, byggestil, materialevalg og vedligeholdelsesstandard.  Grundene varierer i størrelse fra 200  til 1000 m².

I sommerhusområdet ligger også flere helårshuse. Nogle er gamle fiskerhuse, mens andre er blevet opført som helårsboliger i 1950-erne. I Sommerhusområdet ligger endvidere to dagligvarebutikker og tre restauranter.

De særlige kvaliteter i området er den oplevelsesrige arkitektur, skoven, stranden og landskabet langs Kystvejen. Området er også attraktivt på grund af de mange små og billige sommerhuse og den nære beliggenhed til Køge og København.  Kystvejen som løber gennem området er belastet af meget og hurtigkørende trafik, da vejen anvendes som adgangsvej til hele sommerhusområdet. Sommerhusområdet er dog præget af, at en del af sommerhusene anvendes til helårsbeboelse, selvom det kun er lovligt at anvende sommerhuset til beboelse og udlejning i sommerhalvåret.  Pensionister, som har ejet sommerhuset i mere end otte år, har dog en personlig ret til at anvende sommerhuset til helårshus.  Sommerhusområdet er desuden præget af en del ulovligt byggeri og af, at enkelte af grundene anvendes til oplagsplads.  Kystsikringen er udført meget individuelt og er gennem tiden opbygget med meget forskellige materialer, både jernbane-sveller, betonmure, stensætning m.m., alt afhængig af de enkelte grundejeres valg.

Samarbejde med grundejerforeninger

Vallø kommune har samarbejdet med områdets grundejerforeninger om i fællesskab at højne kvaliteten i det samlede sommerhusområde.

Lokalplan og deklarationer

Samarbejdet har blandt andet skabt grundlag for at udarbejde denne lokalplan, som erstatter de tinglyste deklarationer og servitutter, der omhandler samme emner som lokalplanen Før denne lokalplan blev udarbejdet, behandlede Vallø Kommune byggesager efter byggelovens bestemmelses, medens bygherren selv skulle sikre, at byggeriet var i overensstemmelse med de private, tinglyste deklarationer området. Derfor har der til tider kunnet konstateres uoverensstemmelser mellem et af kommunen tilladt byggeri og bestemmelserne i den private deklaration.

Efter lokalplanens vedtagelse gives byggetilladelser efter bestemmelserne i denne, men da lokalplanen i vidt omfang baseret på bestemmelserne fra områdets deklarationer, vil en byggetilladelse normalt sikre bygherren, at tilladelsen er i overensstemmelse med deklarationen.

Der kan dog være situationer, hvor deklarationens bestemmelser er mere restriktive end lokalplanens, eller der er indbyrdes uoverensstemmelser mellem dem. I sådanne tilfælde er et byggeri lovligt, når det følger lokalplanens bestemmelser. Er byggeriet ikke i overensstemmelse med deklarationen, er sagen et civilretligt anliggende mellem områdets grundejere.

Helårsbeboelser

Kommunalbestyrelsen vil gennemgå samtlige ulovlige helårsbeboelser. Gennem ejernes ansøgning om tilladelse til at anvende sommerhuset som helårsbolig, vil kommunen behandle alle ansøgninger, om hvorvidt det er muligt at meddele dispensation til helårsbeboelse.

Ulovlige byggerier

Endvidere vil kommunalbestyrelsen skabe ensartede retningslinier for, hvordan et ulovligt byggeri inden for grundejerforeningernes område kan lovliggøres. Det kan ske på forskellige måder:

a.  Det ulovlige byggeri fjernes. Det kan typisk komme på tale ved grovere overtrædelser, hvor et ulovligt byggeri er til væsentlig gene for omgivelserne.

b.  Det ulovlige byggeri ændres efter nærmere aftale med Vallø Kommune. Det er en mulighed, når kun en del af et byggeri er ulovligt, eller ulovligheden er mindre betydende i forhold til omgivelserne.

c.  Det ulovlige byggeri godkendes efter nærmere aftale med Vallø Kommune. Denne løsning kan vælges, når et byggeri er opført uden tilladelse men i øvrigt er lovligt eller er mindre betydende.

Det er til brug for afgørelsen af, hvorvidt lovliggørelse skal ske efter a. b. eller c., at kommunalbestyrelsen ønsker udarbejdet ensartede retningslinier.

Ændringer af eksisterende sommerhuse

Endelig vil der blive udarbejdet ’10 tommelfingerregler’ om, hvordan forandringer af eksisterende sommerhuse kan gøres mest fordelagtigt.

Denne lokalplan

Denne lokalplan omfatter den østligste del af det samlede sommerhusområde langs Køge Bugt. Området blev i 1937 tilplantet som skov og senere udstykket som sommerhusområde.  Der er medlemspligt for alle sommerhusejere af grundejerforeningen Jernet.
Beskrivelse af lokalplanens indhold

Lokalplanområdet

Denne lokalplan 5-05 udgør sammen med lokalplan 5-03 og 5-04 en samlet plan for alle sommerhuse og helårshuse i sommerhusområdet.

Dele af sommerhusområdet er allerede omfattet af lokalplan 5-01 for en lystbådehavn ved Strøby Ladeplads og lokalplan 5-02 for et strandareal ved Vejs Ende.

Områdets anvendelse

Områdets status som sommerhusområde betydet at området kun må anvendes til beboelse i sommerhalvåret, fra 1. april til 30. september og i kortere perioder i resten af året.

Områdets karakter af sommerhusområde skal opretholdes, hvilket ikke forhindrer lovlige helårshuse eller lovlig anvendelse af et sommerhus til helårsbeboelse kan fortsætte.

Områdets udseende

Området er præget af spredt skovbevoksning med enkelte træer. Denne karakter skal bevares og grundene skal vedligeholdes som naturgrunde. Ved nyplantning må alene anvendes træer, buske og planter der naturligt forefindes i den danske fauna.

Lokalplanen præciserer desuden, at sommerhusgrundene i området ikke må anvendes til lagerplads for materialer og uindregistrerede campingvogne eller biler.

Lokalplanen sikrer også området mod at blive for præget af ledningsanlæg og antenner. Nye elledninger skal føres som jordkabler. Nye tagantenner må ikke være for høje, og nye parabolantenner skal placeres på grunden, så de mindst muligt kan ses fra vej.

Bebyggelsens udseende

På tilsvarende måde anvendes der for bebyggelsernes udseende et sæt regler, der skal fastholde områdets sommerhuspræg.

Farver

Bygningsoverflader skal holdes i farver, der passer til de naturlige omgivelser. Disse farver omtales ofte som jordfarver’, men I selve lokalplanens retningslinier er de angivet med deres farvetekniske navne: engelskrød, okker, terra di sienna, umbra, italienskrødt og dodenkop.

Jordfarver giver en bred vifte af nuancer, når de blandes med hinanden eller med sort eller hvidt. Med denne farveskala undgår man ’pangfarver’, der her betegner de mest kunstige farver, der ikke hører hjemme i naturen.

Husformer

Målsætningen om at opretholde områdets fritidskarakter præger også lokalplanens bestemmelser vedrørende nyt byggeris højder og former.

Lokalplanen regulerer for eksempel bygningers højde i forhold til omgivelserne ved at regulere huses højde på forskellige måder.

Sommerhuse må kun opføres i en etage, medens helårshuse kan opføres i 1½ etage. Taget skal som hovedregel udføres som saddeltag uden valm. Taghældningen på sommerhuse må ikke overstige 30 grader, for helårshuse dog 45 grader.

Tage på anneksbygninger kan opføres med flade tage, der dog i praksis skal have en hældning på mindst 5%.

Overordnet planlægning

Kystnærhedszonen

Sommerhusområdet ligger inden for den såkaldte kystnærhedszone, en tre kilometer bred zone langs kysten betyder, at sommerhusområdets areal ikke må øges, og at anvendelsen skal fastholdes til ferieformål. Inden for kystnærhedszonen skal offentlighedens adgang til kysten sikres og udbygges.

Lokalplan 5-05 påvirker ikke kystlandskabet, men fastholder de overordnede træk i området og inddrager ikke yderligere arealer.

Strandbeskyttelseslinien

Strandbeskyttelseslinien blev oprindeligt fastlagt i 1937 som en byggelinie inden for hvilken, byggeri ikke måtte finde sted.  Den skulle sikre et område inden for en afstand af 100 meter mod bebyggelse og anlæg. På størstedelen af kyststrækningen i Vallø Kommune kom strandbeskyttelseslinien i vidt omfang til at følge Kystvejen, der lå tættere på kysten end de 100 meter.

Lokalplanområdet er oprindelig planlagt og bebygget under respekt af strandbeskyttelseslinien.

Roskilde Amt fører tilsyn med at strandbeskyttelseslinien overholdes. Inden for strandbeskyttelseslinien må der ikke opføres bygninger og anlæg eller foretages ændringer i terrænet uden tilladelse fra amtet.

Skovbyggelinie

En del af lokalplanområdet ligger inden for skovbyggelinien 300 meter fra Magleby Skov.

Kystsikring

Det nu nedlagte hovedstadsråd fik i 1978 udarbejdet en rapport om kyststrækningens beskaffenhed i blandt andet Vallø Kommune.

I følge rapporten var enkelte kyststrækninger især de offentligt ejede, generelt i god stand, medens der på de privatejede strækninger blev konstateret mange forskellige konstruktionstyper. Selv om nogle af disse i følge rapporten har fungeret relativt godt, fremstod dele af strækningerne som uæstetiske.

Ligesom det er tilfældet i dag var stranden flere steder ikke passabel og en del konstruktioner vedligeholdes ikke længere. Generelt havde mange kystsikringsanlæg formindsket kystkvaliteten på andre strækninger, både sikrede strækninger og ikke sikrede. Der er ingen grund til at antage, at beskrivelsen af disse forhold er forbedrede siden registreringen blev udført.  Undersøgelsen er en statusrapport uden egentlige anbefalinger til en samlet kystsikringsplan, men der er skitseret en række eksempler på tekniske løsninger til kystsikring.

I følge regionplan for Roskilde Amt skal kystsikring kunne foretages efter en særlig planlægning med vidtgående hensyn til kystmiljøet og adgangsmuligheder.

Badebroer

Badebroer der er etableret før 1975, er lovlige. Er de etableret senere, er de kun lovlige, hvis de har fået en tilladelse enten fra Kystinspektoratet eller fra Roskilde Amt.

Ansøgning om at lovliggøre en eksisterende eller etablere en ny bade- eller bådebro skal stiles til Roskilde Amt.

Kommuneplanlægning

Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplan Vallø 2009. Kommuneplanen er blandt andet udarbejdet for at sikre, at sommerhusområdets kvaliteter sikres og udbygges i fremtiden, gerne I samarbejde med grundejerforeningerne i området.

Lokalplanens retsvirkninger

Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens §18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrig anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelse Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen.

Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne.
Vallø Kommune - Lokalplan nr. 5-05